לא יינתן צו הפסקה שיפוטי ביחס לעבודות בנייה ב"מתחם איקאה" בראשון לציון

ההליך

1.         זוהי בקשת המדינה למתן צו הפסקה שיפוטי וכן צו מניעת פעולות כנגד המשיבה 1 ביחס לעבודות המתבצעות על ידה במקרקעין הידועים כחלק ממתחם "מעוין שורק" בראשל"צ (חלקות 18 ו-19 בגוש 5419, מגרשים 2006 ו-2007).

לבקשת המשיבה 1 הוריתי על צירופה של המשיבה 2 כמשיבה נוספת, שכן כפי שנראה להלן הבסיס לבקשה שבפניי הוא טענת המדינה כי ההיתר, שהנפיקה המשיבה 2 למשיבה 1 ושעל פיו מתבצעות העבודות, הינו היתר בטל וחסר תוקף. סברתי שכל עוד המשיבה 2 רוצה להשמיע את דברה בשאלה האם אכן הנפיקה היתר בטל, מן הראוי לאפשר לה זאת ככל שהיא מעוניינת בכך. לא מצאתי שיש הוראה בדין הקובעת כי אין לאפשר לוועדה להביא את דברה במקרה שבו נטענת כלפיה טענה מעין זו, שהיא טענה חמורה. הדבר דומה לגישה הנקוטה כיום בפסיקה כלפי מקרים בהם נדרש בית המשפט להכריע בטענות נגד מומחה מטעמו אשר אם תתקבלנה עלולות לפגוע במוניטין שלו, שאז ראוי לאפשר לו להשמיע את דברו טרם מתן ההחלטה (רע"א 7843/00; רע"א 3101/96). 

לקראת הדיון הגישו כל הצדדים את טיעוניהם בכתב, ערוכים ומפורטים היטב. בנסיבות אלה ועל דעת ב"כ הצדדים כולם נקבע בדיון הקצר שהתקיים כי ההכרעה בבקשה תינתן על פי הכתובים שהגישו כל הצדדים.

המסגרת הנורמטיבית

2.         הבקשה מבוססת על הוראות הסעיפים 239 ו-246 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

סעיף 246 לחוק קובע כי בית המשפט רשאי, לפי בקשת גורמים מסוימים המנויים בסעיף ובהם גם היועץ המשפטי לממשלה או נציגו, ליתן צו למניעת פעולות במקרקעין שבהם נעשות פעולות הכנה לבניה או לשימוש במקרקעין ללא היתר או בסטייה מהיתר או מתוכנית.

3.         סעיף 239 לחוק קובע, בס"ק (א) שלו, כי כאשר נעשו עבודה או שימוש במקרקעין בדרך ובנסיבות שיש בהם משום עבירה לפי סעיף 204 לחוק, גם אם טרם הוגש כתב אישום, רשאי בית המשפט לצוות על הפסקת העבודה. סעיף 204 לחוק עניינו עבירה של בניה ללא היתר או שלא בהתאם להיתר.

4.         מכאן כי תנאי בלעדיו אין למתן הצווים המבוקשים על ידי המדינה בהליך שבפני, כולם או איזה מהם, הינו כי בית המשפט השתכנע שמתבצעות במקרקעין נשוא הבקשה עבודות בניה טעונות היתר ללא היתר או בסטייה ממנו, או כי נעשות שם פעולות הכנה לבנייה או לשימוש במקרקעין ללא היתר או בסטייה מהיתר.

5.         כעניין שבעובדה אין מחלוקת שהועדה המקומית הנפיקה למשיבה 1 היתר בניה על פי בקשה מס' 20060557 (להלן: "ההיתר"), ואין בפניי טענה כי מתבצעות במקרקעין עבודות שאינן כלולות בהיתר או שאינן תואמות אותו. במצב דברים זה יכול בית המשפט לתת את הצווים המבוקשים או איזה מהם אם, ורק אם, שוכנע כי ההיתר בטל או שוכנע כי הפעולות שהפסקתן מבוקשת הן בגדר פעולות הכנה לבניה ללא היתר או לשימוש ללא היתר. אם לא כן, נשמט הבסיס מתחת לבקשה על כל אחת מהעתירות הכלולות בה.

6.         בעשורים האחרונים התפתחה במשפטנו הדוקטרינה של בטלות יחסית של אקטים מנהליים בכלל ושל היתרי בניה בכלל זה. המשמעות של דוקטרינה זו הינה כי לא כל פגם במעשה המנהלי (ולעניינו בהיתר) יביא לבטלותו, ויכול שתוצאת הפגם לא תעלה כדי בטלות לכל דבר ועניין. ככל שהפגם חמור יותר כך תגבר הנטייה לקבוע שתוצאתו היא בטלות מלאה, ולהיפך (ר' למשל ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מ"י, פ"ד נה(2) 112, בעמ' 130 בפסקה השנייה, שם נקבע כי היתר שיש בו סטייה קלה מקווי הבניין או תוספת קלה לנפחו עשוי להיות פגום אך לאו דווקא בטל מעיקרו). המסקנה לכן היא כי אם, ורק אם, משכנעת המדינה את בית המשפט במסגרת ההליך הנוכחי שההיתר שמכוחו מבוצעות העבודות נשוא הבקשה לוקה בפגמים כה חמורים עד כדי שיש לקבוע שהוא בטל מעיקרו, יכול בית המשפט (ובמקרה כזה גם חובה עליו) לתת את הצווים המבוקשים (ראה בין השאר ע"פ (מחוזי ת"א) 71546/04 חזני נ' מ"י). בבוא בית המשפט לשקול מתן צווים כמבוקש כאן כאשר קיים היתר והעבודות מבוצעות בלי לחרוג ממנו עליו לתת את הדעת בין השאר לחזקת תקינות המעשה המנהלי, אשר מטילה על הטוען לבטלות ההיתר את נטל ההוכחה. כן על בית המשפט לזכור את החומרה המיידית של מתן צווים כמבוקש מבחינת הנזק העלול להיגרם למי שפועל על פי היתר, ובמיוחד את העובדה שקביעה כי ההיתר בטל, הגם שהיא נעשית כאן במסגרת הליך שאינו כולל הרשעה בפלילים, מקימה תשתית למסקנה שמי שפעל על פי ההיתר עבר עבירה פלילית. הנטל המוטל על הטוען לבטלותו של היתר בניה, גם אם אינו חופף לנטל ההוכחה בפלילים, צריך לכן להיות נטל מוגבר.   

עילות הבקשה הנטענות על ידי המדינה

7.         המדינה טוענת ל-4 פגמים שנפלו בהיתר ובתהליך הנפקתו, שתוצאתם היא בטלותו, כדלהלן:

א.         מתן ההיתר, יחד עם היתר נוסף שהוחלט לתת באותו מעמד ועניינו שימוש חורג במקרקעין למשך 10 שנים, הוא בבחינת סטייה ניכרת מתוכנית ובניגוד להלכה פסוקה של בית המשפט העליון שתכונה להלן: "הילכת ביג".

ב.         לא ניתנו האישורים המתאימים לשימוש חורג לאור העובדה שהמקרקעין נשוא הבקשה עדיין מוכרזים כקרקע חקלאית על פי ס' 5 לתוספת הראשונה לחוק.

ג.          ההיתר ניתן בניגוד להוראת ס' 152(ב) לחוק שכן ההיתר ניתן, לטענת המדינה, ביום 27/7/06 בעוד שיום קודם לכן, ביום 26/7/06, הוגש ערר כנגד החלטות הועדה המקומית לתת את ההיתר וכן לתת היתר לשימוש חורג.

ד.         ההיתר ניתן בניגוד לדרישות התוכניות החלות על המקרקעין מבחינת הסדרת התחבורה באזור.

8.          בבקשה נטען גם כי מתעוררת שאלה לעניין חוקיות המרתף שהמשיבה 1 בונה, אולם המבקשת ציינה בבקשתה כי העובדות הצריכות לעניין זה טרם נבדקו לאשורן. מאז ועד היום לא עתרה המבקשת להשלים טיעוניה בנושא המרתף, ועל כן אין מקום להיזקק לנושא זה כלל בהחלטה זו.

9.         דומה שאין צורך להתאמץ כדי להבין שהבסיס לטענות המפורטות בפסקאות א' ו-ב' לעיל הינו תפיסת המדינה (המבקשת) כי יש לראות את ההיתר, ואת ההיתר הנוסף לשימוש חורג שהוחלט בועדה המקומית להעניקו בהחלטה שהתקבלה יחד עם ההחלטה לתת את ההיתר, כמקשה אחת. השאלה אם תפיסה זו של המדינה היא תפיסה נכונה תעמוד לכן במוקד הדיון בטענות אלה של המדינה.